Il
CONTRATTO PRELIMINARE ha
lo scopo di fissare gli obblighi ed i diritti dell'acquirente,
del venditore e l'obbligazione reciproca delle parti
di stipulare in futuro il contratto definitivo, che
dovrà essere stipulato in forma scritta e contenere
gli elementi essenziali rimandando ad un momento successivo
il controllo sull'esistenza dei presupposti e di eventuali
vizi o sopravvenienze della cosa oggetto della contrattazione.
I contratti preliminari sono soggetti a registrazione
che avviene dietro pagamento di una imposta di 129,11
€.
Nel caso in cui il contratto preliminare preveda il
pagamento di una somma da parte dell'acquirente a titolo
di caparra confirmatoria, tale importo è soggetto
ad imposta proporzionale di registro nella misura dello
0,50%; che potrà essere dedotta al momento della
stipula dell'atto definitivo se l'acquisto verrà
effettuato in regime di imposta di registro, è
invece un costo aggiuntivo non recuperabile se l'acquisto
verrà fatto in regime di IVA.
Se nel contratto preliminare sono previsti anche versamenti
a titolo di acconto è indispensabile che nello
stesso siano inserite le dichiarazioni dell'acquirente
in merito alle condizioni per ottenere le agevolazioni
relative alla prima casa. In questo caso i versamenti
sono soggetti ad imposta proporzionale di registro pari
al 3% per contratti in regime di imposta di registro
o IVA 4% se contratto in regime IVA. Al momento del
rogito l'imposta di registro dovrà tenere conto
di quanto versato sugli acconti.
Se la dichiarazione relativa alle agevolazioni prima
casa risultasse falsa verrà applicata una sanzione
amministrativa pari alla differenza tra l'imposta calcolata
in base alle aliquote senza agevolazione e quella pagata
in base all'aliquota agevolata, aumentata del 30%, più
gli interessi di mora.
Un chiarimento sulla CAPARRA CONFIRMATORIA
Nel momento in cui le parti stipulano un contratto
due parti si trovano automaticamente vincolate, il mancato
rispetto di una delle due parti può portare alla
richiesta di un risarcimento di danni. La parte richiedente
dovrà però provare, nel corso del giudizio,
il reale ammontare dei danni subiti a causa dell'inadempimento;
ciò potrebbe risolversi in un vantaggio per la
parte inadempiente qualora l'altra non riuscisse a dare
la prova del danno subito. La caparra confirmatoria
tende ad eliminare tale inconveniente; nel caso in cui
il contratto non abbia esecuzione, se sarà inadempiente
la parte che ha versato la caparra, l'altra parte potrà
trattenere la somma o le cose costituenti la caparra
e considerare il contratto come risolto; se, invece,
sarà inadempiente la parte che ha ricevuto la
caparra, questa sarà tenuta a restituire il doppio
della somma o della quantità di cose ricevute.
Sottoscritto il preliminare o nel preliminare stesso,
le parti scelgono il notaio e stabiliscono la data del
rogito presso il quale effettuare la stipula.
Il notaio
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Il NOTAIO
è un pubblico ufficiale nominato per
ricevere atti tra vivi e ultime volontà,
attribuendo loro pubblica fede, conservandole
in deposito, rilasciandone copie, certificati
ed estratti. Il notaio è quindi un libero
professionista cui è demandato un esercizio
di pubbliche funzioni di certificazione, retribuito
direttamente dalle parti, secondo una tariffa
fissata con Decreto Ministeriale.
Il notaio deve inoltre rifiutare di compiere
atti proibiti dalla legge o contrari all'ordine
pubblico o al buon costume.
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Per predisporre la stipula del contratto,
al notaio devono essere presentati copie od originali
di una serie di documenti personali e relativi all'immobile
oggetto della compravendita:
Documenti personali:
- Copia della carta identità di tutti
i soggetti che devono intervenire alla stipula;
- Copia del codice fiscale;
- Estratto di matrimonio peri soggetti coniugati;
- Altri documenti in casi particolari legati allo
stato civil e.
Documenti relativi all'immobile:
- Planimetria catastale dell'immobile;
- Copia dell'atto con il quale il venditore ha acquisito
il diritto di proprietà (atto di compravendita,
di successione o altro;
- Domanda di condono per modifiche eventualmente effettuate
senza la licenza edilizia (ove dovuta)
- Copia delle ricevute dei pagamenti relative ad eventuale
condono edilizio;
- Copie delle ricevute di pagamento della ici:
- Copia del regolamento condominiale se trattasi di
una unità immobiliare facente parte di un condominio.
Sulla base della documentazione consegnata, il Notaio
effettua gli accertamenti presso l'Ufficio del Catasto
e presso la Conservatoria dei Registri immobiliari
al fine di verificarne l'autenticità e l'esistenza
di eventuali gravami.
Effettuati gli accertamenti il Notaio convoca le
parti per la stipula del contratto nel quale vengono
riportati tutti i termini del contratto, la dettagliata
descrizione del bene, di eventuali vincoli gravanti
sul bene stesso, il prezzo concordato, gli estremi
degli eventuali pagamenti già avvenuti, nonché
le modalità e le scadenze del saldo (se non
effettuato contestualmente), l'obbligo del venditore
di consegnare il bene entro una determinata data e
l'accordo della parte acquirente sullo stato dell'immobile.
Il prezzo può essere stabilito a misura o a
corpo.
Si definisce a "misura"
quando l'immobile è venduto, con l'indicazione
della sua misura, ad un prezzo stabilito un
tanto per ogni unità di misura (ad esempio
Lire 2.000.000 a mq). In tal caso il compratore
ha diritto ad una riduzione del prezzo se la
misura, verificata, è inferiore; se invece
la misura accertata è maggiore il venditore
ha diritto al maggior prezzo, l'acquirente ha
diritto di recedere dal contratto se l'eccedenza
supera 1/20 della misura inizialmente indicata.
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Si definisce a "corpo" quando il prezzo
indicato si riferisce all'intero immobile e non alla
sua misura, anche se quest'ultima viene specificata
nel contratto. In tal caso la verifica della misura
non comporta modifiche al prezzo pattuito, tranne
quando la differenza in più o in meno supera
di 1/20 quella indicata in contratto. In quest'ultimo
caso, se è il compratore a dover corrispondere
la differenza di prezzo, egli può scegliere
di pagare oppure di recedere dal contratto. Il diritto
del venditore al supplemento di prezzo (quando gli
spetta) si prescrive in un anno dalla consegna dell'immobile.
Nei casi in cui il compratore ha diritto di recedere
dal contratto (per eventuali dichiarazioni false del
venditore o per altre cause oltre a quella appena
sopra illustrata), il venditore deve restituire il
prezzo e rimborsare le spese del contratto.
Le spese del contratto sono normalmente a carico del
compratore.
Il contratto, una volta sottoscritto dalle parti identificate
dal Notaio, viene registrato presso l'Ufficio del
Registro e depositato presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari. Solo dopo la trascrizione in
questi ultimi il contratto è opponibile a terzi.
Il contratto di compravendita può avere per
oggetto il reciproco trasferimento della proprietà
di cose od altri diritti, in questo caso si parlerà
di permuta.
Il contratto può prevedere un puro scambio
di beni di pari valori, oppure prevedere un conguaglio
a favore di chi riceve il bene di minor valore rispetto
a quello ceduto.
Salvo patto contrario le spese sono ripartite in parti
uguali o proporzionali tra le parti. In generale si
applicano al contratto di permuta tutte le norme di
legge previste per il contratto di compravendita.
Sotto l'aspetto fiscale si possono prevedere tre casi
possibili:
- Entrambi i trasferimenti contemplati nel contratto
di permuta sono soggetti all'IVA. In questo caso ciascun
soggetto cedente emette, nei confronti dell'altro,
fattura assoggettata a IVA, con l'aliquota prevista
per il bene ceduto;
- Solo una cessione è sottoposta ad IVA mentre
l'altra è in regime di imposta di registro.
In questo caso il contraente che deve applicare l'iva
emette nei confronti dell'altro fattura con IVA applicando
l'aliquota prevista per il bene ceduto; la cessione
con cui il privato trasferisce il bene oggetto della
permuta è soggetta ad imposta proporzionale
di registro;
- Nessuna delle cessioni è soggetta a IVA.
L'atto per intero è sottoposto ad imposta proporzionale
di registro. La base imponibile è il valore
del bene che dà luogo all'applicazione dell'aliquota
maggiore d'imposta, anche se il valore del bene è
il minore tra quelli permutati.
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